10 Tipps zum Umgang mit Mietschuldnern

1. Arten von Mietschulden

Mieter können auf verschiedene Art und Weise zu Mietschuldnern werden. In Verzug geraten können sie gegenüber Vermietern üblicherweise mit laufendem Mietzahlungen, mit Betriebskostennachzahlungen oder mit Kautionszahlungen.

2. Unterschiedliche Fälligkeiten

Damit ein Vermieter von einem Mieter eine Zahlung verlangen kann, muss die entsprechende Forderung fällig sein. Die monatlichen Gesamtmieten (bestehend aus Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen) werden gemäß § 565b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig. Dies kann zumindest bei der Vermietung von Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters abweichend vereinbart werden, § 565b Abs. 2 S. 2 BGB. Betriebskostennachzahlungen werden in Anlehnung an § 286 Abs. 3 BGB regelmäßig 30 Tage nach Zugang der Abrechnung fällig. Besser, auch im Hinblick auf den automatischen Verzugseintritt, ist es, Mietern mit der Abrechnung ein konkretes Datum zu benennen, zu dem sie spätestens zahlen müssen. Die Mietkaution, gemäß § 551 Abs. 1 BGB höchstens das dreifache der Kaltmiete, wird wie folgt fällig: die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses, § 551 Abs. 2 S. 2 BGB, die weiteren beiden Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, § 551 Abs. 2 S. 3 BGB.

3. Verzug 

Verzug setzt zunächst die Fälligkeit einer Forderung voraus und tritt gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 BGB grundlegend mit der Mahnung des Gläubigers (Vermieters) gegenüber dem Schuldner (Mieter) ein. Da die monatlichen Gesamtmieten spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen sind, liegt eine sog. kalendermäßige Bestimmung vor, sodass Verzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch eintritt, wenn bis einschließlich dieses dritten Werktages die monatliche Gesamtmiete nicht gezahlt wird. Bei den Kautionsraten tritt zumindest bei der zweiten und dritten Rate gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB Verzug nach Ablauf des jeweils dritten Werktages der ersten beiden auf die Wohnungsübergabe folgenden Monate ein.

4. Verzugszinsen und schaden

Ist ein Mieter mit Zahlungen, etwa monatlichen Gesamtmieten, in Verzug geraten, kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen – bei Wohnraummietern gemäß § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von fünf Prozent, bei Unternehmern in der Gewerberaumvermietung gemäß § 288 Abs. 2 BGB neun Prozent, jeweils über dem Basiszinssatz. Darüber hinaus kann gemäß § 288 Abs. 4 BGB auch ein weitergehender Verzugsschaden geltend gemacht werden. Hierzu zählen z. B. Anwaltskosten für die Beitreibung offener Forderungen, soweit die abgerechnete Anwaltstätigkeit nicht verzugsbegründend war (etwa wenn der Schuldner erst durch eine anwaltliche Mahnung in Verzug geraten ist). Gemäß § 288 Abs. 5 S. 1 BGB haben Vermieter, soweit der Mieter kein Verbraucher ist, letzterem gegenüber auch Anspruch auf eine Pauschale in Höhe von 40 Euro. Sie muss aber auf einen etwaigen weiteren Schadenersatzanspruch wegen Beitreibungskosten angerechnet werden, § 288 Abs. 5 S. 3 BGB.

5. Mahnung und Abmahnung

Ist es die Intention des Vermieters, das Mietverhältnis trotz Mietschulden aufrecht zu erhalten und den Mieter zur Begleichung der offenen Beträge sowie künftig vollständiger und rechtzeitiger Zahlung zu bewegen, sollte er gegenüber dem Mieter eine Zahlungserinnerung/Mahnung ausbringen, ggf. verbunden mit einer Abmahnung und Kündigungsandrohung. Die Mahnungen bzw. Zahlungserinnerungen sollten nicht nummeriert werden; dies erhöht den Zahlungsdruck. Spätestens nach der zweiten erfolglosen Zahlungserinnerung/Mahnung sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Möchte sich der Vermieter hingegen vom Mieter trennen, sollte er ihn „in die Falle laufen lassen“ und keine Zahlungserinnerung bzw. Mahnung ausbringen, damit sich möglichst schnell die kritische Mietschuldenmasse anhäuft, welche zur Kündigung berechtigt.

6. Kündigung

Ist die kritische Masse angelaufen, also in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mehr als eine Monats(warm)miete oder bei mehreren Monaten mindestens zwei Monats(warm) mieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a) bzw. b), Abs. 3 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Ein wichtiger Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB liegt gemäß § 569 Abs. 2a BGB ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Einer Abmahnung bedarf es auch hier nicht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Auch unpünktliche Mietzahlungen oder Rückstände aus Betriebskostennachzahlungen können zur fristlosen Kündigung berechtigen, allerdings nur nach vorheriger fruchtloser Abmahnung.

7. Hilfsweise ordentliche Kündigung

Neben der fristlosen Kündigung sollte immer auch hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, insbesondere um die negativen Folgen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu umgehen. Denn selbst wenn die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird, bleibt die ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bestehen.

8. Samstag als Werktag

Bei der Kündigung zählt der Samstag als Werktag mit, wenn er nicht der letzte Tag der Frist ist (BGH, Urteil vom 27.4.2005, Az. VIII ZR 206/04). Bei der Mietzahlung ist der Samstag kein Werktag (BGH, Urteil vom 13.7.2010, Az. VIII ZR 129/09).

9. Zahlungs- und Räumungsklage

Wird das Mietobjekt nach erfolgter Kündigung innerhalb einer angemessenen Räumungsfrist nicht zurückgegeben, sollte die Räumungsklage, ggf. verbunden mit einer Zahlungsklage bezüglich der offenen Mieten und Nebenforderungen (Verzugszinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten), erhoben werden. Eventuell sollte hier auch gleich ein Antrag auf Zahlung künftiger Mieten bis zum Zeitpunkt der Rückgabe gestellt werden. Dies erspart sukzessive Klageerweiterungen.

10. Verjährung

Zahlungsansprüche verjähren regelmäßig innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt mit Anfang des Folgejahres der Fälligkeit. Mit Ablauf des 31. Dezember 2025 verjähren also Mietschulden, die 2022 fällig geworden sind.