WEG-Recht: Auch der Absenkungsbeschluss ist bei der Einberufung anzukündigen und kann isoliert angefochten werden.

(LG München I, Zwischen- und Endurteil vom 21.3.2024 – Az. 36 S 3331/23 WEG)

Das Thema

Ein Absenkungsbeschluss ermöglicht es Eigentümern, über einen bestimmten Gegenstand im Umlaufverfahren mehrheitlich entscheiden zu können. Insbesondere wenn sich zeigt, dass – aufgrund fehlender Informationen oder kurzfristig aufgetretener Korrekturbedürftigkeit – noch kein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden kann, bietet der Absenkungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mehr Flexibilität.

Ob der Absenkungsbeschluss als Verfahrens-/Geschäftsordnungsbeschluss einzuordnen ist, ist in der Literatur und Instanzenrechtsprechung höchst umstritten, hat jedoch erhebliche Folgen für die Praxis und war Gegenstand der nachstehenden Entscheidung. Das Landgericht (LG) München I schließt sich mit überzeugender Argumentation der wohl herrschenden Meinung an und qualifiziert den Absenkungsbeschluss als „regulären Beschluss“.

Der Fall

Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten GdWE und greifen mehrere Beschlüsse im Zusammenhang mit der Durchführung einer umfangreichen Sanierungsmaßnahme an. U. a. wurde auf der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2022 mehrheitlich folgender Beschluss gefasst: „TOP 3e): Für den Fall, dass im Zuge der Beschlussdurchführung zu TOP 3b bis d weitere Entscheidungen zu Auftragsvergabe, Aufgabenstellung, Kosten und Auswahl der Auftragnehmer und eventuell erforderlicher Sonderfachleute, Ausstattung und Gestaltung und Finanzierung erforderlich werden, bestimmen die Eigentümer nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG, dass im Wege von Umlaufbeschlüssen, also ohne Eigentümerversammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“

Das Amtsgericht (AG) München hat mit Endurteil vom 2. Februar 2023 festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2022 zu TOP 3e) nichtig ist. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, die im Wesentlichen jedoch keinen Erfolg hat.

Zunächst ist eine Anfechtung des Absenkungsbeschlusses zulässig. Die wohl herrschende Meinung ordnet ihn nicht als bloßen Verfahrensbeschluss ein, sondern als regulären Beschluss, mit der Folge, dass für ihn die allgemeinen Voraussetzungen gelten und er in Bestandskraft erwachsen kann. Insbesondere ist der Absenkungsbeschluss entsprechend dieser Einordnung als Sachbeschluss bei der Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzukündigen, in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen, und er kann isoliert angefochten werden. Das Gericht schließt sich dieser Ansicht an. Es besteht ein Bedürfnis der Praxis, zeitnah Rechtssicherheit darüber zu erlangen, ob aufgrund eines gefassten Absenkungs-beschlusses eine/mehrere Mehrheitsentscheidung(en) im schriftlichen Umlaufverfahren ohne vorherigen Austausch in einer Eigentümerversammlung getroffen werden können. Würde hingegen die Anfechtbarkeit eines Absenkungsbeschlusses generell versagt, bestünde das Risiko einer Vielzahl von Anfechtungsklagen.

Zudem ist der auf der Eigentümerversammlung zu TOP 3e) vom 21. Juli 2022 gefasste Beschluss nichtig. Die Mindestanforderungen des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG – der Beschluss, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, – sind nicht gewahrt. Die Beschlussformulierung zu TOP 3e) (siehe oben) ermöglicht keine Beschlussfassung zu einem einzelnen Gegenstand, sondern eine Vielzahl von Mehrheitsbeschlüssen im schriftlichen Umlaufverfahren zu einem bestimmten Thema. Eine abstrakte Regelung ist jedoch im Rahmen von § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ausgeschlossen; der Gegenstand der Beschlussfassung muss zumindest im Wesentlichen in der Eigentümerversammlung besprochen worden sein.

VERWALTERSTRATEGIE
Folge der Einordnung des Absenkungs-beschlusses als regulärer Beschluss, als sogenannter „Sachbeschluss“ ist, dass auch er sämtlichen Formalien und allgemeinen Voraussetzungen der ordnungsgemäßen Verwaltung für eine wirksame Beschlussfassung unterliegt und er insbesondere bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen und in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist. Im Gegensatz zu reinen Geschäftsordnungsbeschlüssen kann er ebenso isoliert angefochten werden und in Bestandskraft erwachsen. Des Weiteren muss der Gegenstand eines Absenkungsbeschlusses zumindest im Wesentlichen in der Ver­sammlung vorbesprochen werden. Für die Fassung eines Absenkungsbeschlusses, der es den Eigentümern ermöglicht, über abstrakt unbestimmte Gegenstände mehrheitlich im schriftlichen Verfahren zu beschließen, fehlt die Beschlusskompetenz; ein solcher Beschluss ist nichtig.
Die Praxis hat sich daran zu orientieren und auch beim Absenkungsbeschluss auf die Einhaltung der allgemeinen Grundsätze zu achten.