Ausbauverpflichtungen im Mietvertrag

Wie man das volle Potenzial ausschöpft und Verluste vermeidet.

Mietverträge mit Ausbauverpflichtungen treffen wir u. a. bei Einkaufszentren (Malls), Fitnessclubs, Industrie- und Logistikobjekten an. Den tagesaktuell prominentesten Fall eines gescheiterten Gewerbemietvertrags mit Ausbauverpflichtung schildert der Rechtsstreit um eine von Amazon gemietete Logistikhalle in Echzell, in dem der Vermieter eine Kostenerstattung von 14 Mio. Euro geltend macht.

Soll sich der Vermieter und/oder der Mieter zusätzlich zu den mietüblichen Regelungen verpflichten, Aus- oder Umbauten an der Mietsache vorzunehmen, z. B. um das Mietobjekt zum Vertragszweck nutzbar zu machen, ist eine rechtskonforme Vertragsgestaltung unentbehrlich. Lückenhafte oder fehlerhafte Regelungen würden die Durchsetzbarkeit der Erfüllungs- oder ggf. Erstattungsansprüche bei Leistungsstörungen gefährden. Die Einhaltung der Schrift- bzw. Textform¹ ist auch hierbei von entscheidender Bedeutung. Der nachfolgende Beitrag stellt exemplarisch einige Stolperfallen der Vertragsgestaltung dar.

Sind Ausbauverpflichtungen Schriftform-relevant?

Das Wichtigste vorweg: Bei Wegfall der Schriftform gilt auch ein Gewerbemietvertrag nach den §§ 578, 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als unbefristet, mit der Folge, dass vereinbarte Laufzeiten entfallen. Damit kann der Vertrag jederzeit ordentlich, ohne Gründe mit der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden.

Zur Wahrung der Schriftform muss der Mietvertrag sämtliche wesentlichen Vertragsabreden und -be-dingungen wiedergeben. Hierzu zählen insbesondere Regelungen zum Mietgegenstand, Mietzins, der Dauer des Mietverhältnisses und die genaue Bezeichnung der Ver-tragsparteien.² Über diese Regelungen hinaus sind weitere Vertragsbestimmungen aber dann in den Mietvertrag aufzunehmen, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bilden.³ 

Die Ausbauverpflichtung kann von wesentlicher Bedeutung sein, wenn sie Teil eines Finanzierungskonzepts oder einer Baugenehmigung ist. Bildet etwa ein Baukostenzuschuss nach dem Willen der Parteien eines gewerblichen Mietvertrags einen wichtigen Vertragsbestandteil, unterfällt diese Abrede dem Schriftformgebot.⁴ Die Wesentlichkeit der jeweiligen Ausbauverpflichtung ist damit in jedem Einzelfall bei der Vertragsgestaltung zu prüfen.

Ausbauverpflichtung des Vermieters

Der Vermieter ist nach § 535 BGB bereits verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der den vertragsgemäßen Gebrauch, d. h. die Ausübung des Gewerbes ermöglicht. Die Gegenleistung dafür ist daher mit der Miete abgegolten. Eine weitergehende Ausbauverpflichtung des Vermieters erfordert deshalb eine umfassende Dokumentation, denn im Streitfall muss er beweisen, dass die von ihm durchgeführten Arbeiten über die mietvertragliche Ausbaupflicht hinausgehend gefordert und in Erfüllung einer zusätzlichen Vereinbarung geleistet wurden. So muss eine separate Vergütung, wie sie für Werkverträge typisch wäre, klar geregelt sein, andernfalls erfolgt die Abgeltung der Werkleistung nur über die vereinbarte Miete. Es liegt somit in der Verantwortung des Vermieters, klarzustellen und auf vertragliche Vereinbarungen hinzuwirken, wenn eine Leistung nicht von der Miete umfasst ist und eine gesonderte Vergütung begehrt wird.⁵ 

Vorsicht bei Transaktionen: Ausbauverpflichtungen des Vermieters, die ausdrücklich im Mietvertrag begründet wurden, gehen auf den Erwerber über, wenn sie vor dem Vermieterwechsel noch nicht erfüllt sein mussten, also z. B. im Mietvertrag eine Leistungszeit bestimmt ist, die beim Vermieterwechsel noch nicht abgelaufen war.⁶ 

Ausbauverpflichtung des Mieters

Trifft die Ausbauverpflichtung den Mieter, steht für ihn die Amortisierung seiner Investition im Fokus, die hauptsächlich über eine Mindestlaufzeitvereinbarung im Mietvertrag gesichert wird (s. o. zu Schriftform).

Eine häufige Variante sind verlorene Baukostenzuschüsse. Das sind Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen an den Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen und erbracht werden, um den Gebrauch von Wohn- oder Geschäftsraum zu erlangen, ohne dass vereinbart ist, den Wert der Leistung zurückzuerstatten oder mit der Miete oder einem ähnlichen Entgelt zu verrechnen oder als Vorauszahlung hierauf zu behandeln.⁷

Soweit der verlorene Baukostenzuschuss bei vorzeitiger Beendigung eines ursprünglich langfristig konzipierten Mietvertrags noch nicht „abgewohnt” – hier abgenutzt – war, kann ein Mieter im Wege eines Bereicherungsanspruchs aus § 812 I 2, Halbs. 1 BGB eine Erstattung vom Vermieter verlangen.⁸ Zur Berechnung werden unterschiedliche Methoden angewandt, wobei es keine gefestigte Rechtsprechung hierzu gibt. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter vertraglich zur Erbringung von Investitionen verpflichtet hat: Er ist bei Beendigung des Mietvertrags vor der ursprünglich vereinbarten Laufzeit berechtigt, Ersatz zu fordern.⁹ 

Fazit

Eine klare und umfassende Dokumentation sowie eine präzise Ausarbeitung der Vertragsdetails ist bei Mietverträgen mit Ausbauverpflichtung unerlässlich, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und Streitigkeiten zu vermeiden. Durch eine sichere Vertragsgestaltung können sowohl Vermieter als auch Mieter von den Potenzialen profitieren und den Mietzweck optimal realisieren.

^{1 Seit 1.1.2025 Lockerung des § 578 BGB: Für Gewerbemietverträge genügt die Textform
2 BGH, Urteil vom 5.11.2004, Az. LwZR 2/04; BGH NJW 2000, 1105
3 BGH, Urteil vom 22.12.1999, Az. XII ZR 339/97 (Naumburg)
4 OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.4.2007, Az. 10 U 122/06 (nicht rechtskräftig)
5 LG Rostock, Urteil vom 12.3.2008, Az. 10 O 257/07
6 Guhling/Günter/Burbulla, 3. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 68
7 nach § 14 II. BV 
8 BGH, Urteil vom 26.4.1978, Az. VIII ZR 236/76 (Düsseldorf)
9 OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.4.2007, Az. 10 U 122/06 (nicht rechtskräftig); BGH, Urteil vom 8.11.1995, Az. XII ZR 202/94 (Köln)}