Mehr Risiken als Chancen

Die Vermietung an Wohngemeinschaften (WG) gewinnt an Bedeutung – sowohl aus ökonomischen als auch sozialen Gründen. Vermieter stellt die Vertragsgestaltung vor besondere Herausforderungen, je nach ihrer gewünschten Flexibilität und Risikobereitschaft sowie der Stabilität der Mietergemeinschaft.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Für WG gilt normales Mietrecht ohne Ausnahmen. Weder handelt es sich um ein Studentenwohnheim, noch – in der Regel – um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Vor allem gelten keine Besonderheiten, etwa bei Mieterhöhung, Kündigung, Modernisierung und ihrer Ankündigung etc. Das gilt auch für die Mietpreisbremse und sonstige Regelungen zu Mietpreisüberhöhung, etwa § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), oder Mietwucher gemäß §§ 138 BGB, 291 Strafgesetzbuch (StGB). Schlüsselbegriff ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Es gibt zwar keinen Spezialmarkt für WG. Ein im Zweifel vom Gericht bestellter Sachverständiger aber kann anhand des Mietspiegels und bestimmter Zuschläge die ortsübliche Vergleichsmiete auch für eine WG ermitteln, sogar für ein einzelnes WG-Zimmer (vgl. z. B. Landgericht Berlin, Beschluss v. 11.7.2022, Az. 64 S 89/21). Dass diese Ermittlung etwas schwieriger ist, mag Mieter eher davon abhalten, die Miethöhe zu rügen (§ 556g BGB), rechtlich ausgeschlossen ist es aber nicht. Wichtig daher: Auch im WG-Mietvertrag muss der Hinweis auf eventuelle Ausnahmen von der Mietpreisbremse erteilt werden. Folgende vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten sind denkbar: 

Vermietung der ganzen Wohnung

Vermietet wird die gesamte Wohnung, der Mietvertrag mit mehreren Mietern geschlossen. Mieterwechsel müssen gesondert (am besten in Form eines Nachtrags) vereinbart werden, was schnell unübersichtlich werden kann. Es stellt sich zudem die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Ausscheiden/Eintritt haben oder der Vermieter jeweils entscheiden/zustimmen kann. Das ist umstritten und muss deshalb ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden, etwa so: „Mieterwechsel bedürfen der Zustimmung des Vermieters, die dieser aus wichtigem Grund verweigern kann. Ein Mieterwechsel wird nur wirksam, wenn er in einem schriftlichen Nachtrag geregelt ist.“ Ansonsten ist der Vertrag auszulegen, was immer mit Unsicherheiten verbunden ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH) vom 27.4.2022, Az. VIII ZR 304/21). Bei der Vermietung an eine studentische WG etwa hat der BGH mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarungen einen Anspruch der Mieter auf Zustimmung zum Mieterwechsel für möglich gehalten. Wie auch immer: Im Nachtrag ist der Verbleib der Kautionen zu regeln: „Der ausscheidende Mieter verzichtet auf Ansprüche an der Kaution.“ Andere Probleme sind vertraglich nicht so einfach zu lösen: Bei häufigen Mieterwechseln wird in der Praxis nicht jedes Mal ein Abnahmeprotokoll erstellt. Damit lässt sich zum – jeweiligen – Mietende kein Vergleich zwischen Anfangs- und Endzustand feststellen, womit im Ergebnis Schadensersatzansprüche des Vermieters nur schwer oder gar nicht durchsetzbar sind. Auch die Abrechnung über Betriebskosten wird schwierig:

Die kalten Betriebskosten können (und sollten am besten) als Teil der Brutto-Kaltmiete vereinbart werden, was bei den Heizkosten nicht geht. Es wird keine der Ausnahmen aus § 11 Heizkostenverordnung (HeizkV) vorliegen. Und ob ein am 1. Dezember in das Mietverhältnis eintretender Mieter wirksam verpflichtet werden kann, alle Heizkosten des gesamten Abrechnungszeitraums zu tragen – z. B. „Der eintretende Mieter wird so behandelt, als sei er von Beginn des Mietverhältnisses an Mieter gewesen.“ oder „Der neue Mieter haftet als Gesamtschuldner für alle noch nicht abgerechneten Betriebskosten; § 556 Abs. 3 BGB bleibt unberührt.“ o. ä. – erscheint zumindest zweifelhaft. Schließlich ist die gesamte Abwicklung eines solchen Mietverhältnisses anspruchsvoll. Denn alle Willenserklärungen (etwa Mieterhöhungen, Abmahnungen, Kündigungen etc.) müssen grundsätzlich allen (jeweiligen) Mietern gegenüber erklärt werden. Weiß der Vermieter, dass einzelne Mieter ausgezogen sind, dürften Zustellungen an die alte Adresse nicht mehr wirksam möglich sein, auch wenn er die neue Anschrift nicht kennt. Das kann ein solches Mietverhältnis relativ schnell unbeherrschbar machen.

Die Untermietlösung

Denkbar ist die Vermietung einer ganzen Wohnung an einen Mieter, dem (mit oder ohne Auflagen) das Recht zur Untervermietung eingeräumt wird. Das vermeidet die Probleme ständiger Mieterwechsel – der Ansprechpartner für den Vermieter bleibt immer derselbe. Andererseits weiß der Vermieter nicht unbedingt, wer die Wohnung gerade nutzt und wen er (z. B. nach berechtigter Kündigung) auf Räumung mitverklagen muss. Kommt ihm sein einziger Mieter (durch Auszug und feh­lende oder häufig wechselnde Ummeldung) abhanden, wird die Durchsetzung jeglichen Anspruchs schwierig.

Vermietung an eine GbR

Mehrere Mieter könnten eine Außen-GbR gründen (das geht auch mündlich), die dann Mieterin wird. Vorteil für den Vermieter: Er hat es nur mit einem Mieter zu tun. Mieterwechsel interessieren ihn zunächst nicht, denn es sind Gesellschafterwechsel, die das Innenverhältnis der GbR berühren. Nachteil: Der Vermieter weiß nicht, wer jeweils die Gesellschafter sind, die er als letztlich Haftende in Anspruch nehmen kann/ muss. Die beste vertraglich geregelte Informationspflicht (Auskunft über Gesellschafterwechsel) nützt nichts, wenn sie nicht befolgt wird. Jeder Klage müsste eine Klage auf Auskunft über den jeweiligen Gesellschafterbestand vorangehen – das ist wohl nicht praktikabel.

Vermietung einzelner Zimmer

Im vielleicht klassischen Fall einer vor allem studentischen WG wird nicht die ganze Wohnung vermietet, sondern jeweils ein Zimmer mit dem Recht, Gemeinschaftsräume mit zu nutzen. Der (Verwaltungs-)Aufwand ist ähnlich hoch wie bei oben erwähnter Vermietung der ganzen Wohnung, mit dem Unterschied, dass kein Nachtrag, sondern jeweils ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.

Dabei kann jedes Mal eine Neuvertragsmiete (unter Beachtung der evtl. geltenden Mietpreisbremse) festgelegt werden. Zudem wird es – richtige Vertragsgestaltung vorausgesetzt – keine Probleme mit den Betriebskosten geben. Da der individuelle Verbrauch der einzelnen Nutzer (vor allem für die Gemeinschaftsflächen) im Grunde nicht erfasst werden kann, sollte die Ausnahme des § 11 Zif. 1 lit. b HeizkV vorliegen und also eine Bruttowarmmiete zulässig sein. Die muss aber ausdrücklich vereinbart werden!

In diesen Fällen gibt der Vermieter die Wohnung im Grunde dauerhaft aus der Hand. Er müsste jedes Mietverhältnis einzeln kündigen, bräuchte also jeweils einen eigenen Kündigungsgrund. Das Fehlverhalten eines Mieters wird den anderen nicht zugerechnet. Als Kündigungsgrund bleibt dann nur noch die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), was schwierig zu begründen ist.

Fazit

Die Vermietung an eine WG birgt eine Reihe von Problemen. Rechtlich am einfachsten erscheinen noch die Untermietlösung und die Vermietung einzelner Zimmer. Eine reibungslose Ideallösung aber gibt es nicht. Den Mehraufwand in der Verwaltung sollte man über eine Sondervergütung abzudecken versuchen. Denn eins ist klar: Die Vermietung an eine WG macht deutlich mehr Arbeit als eine normale Vermietung.