Mietrecht: § 548 Abs. 1 BGB fordert für den Rückerhalt der Mietsache eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.

(BGH, Urteil vom 29.1.2025 – Az. XII ZR 96/23)

Das Thema

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses streiten sich die Parteien typischerweise um die Rückzahlung der Kaution und etwaige Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. § 548 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sieht hierbei vor, dass diese Ersatzansprüche des Vermieters nach sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält, verjähren. Ob der Vermieter die Mietsache entgegen seines erklärten Willens und damit „aufgedrängt“ zurückerhalten kann und wann in diesen Fällen die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, war Gegenstand des nachstehenden Rechtsstreits:

Der Fall

Die Parteien des Rechtsstreits waren durch ein gewerbliches Mietverhältnis miteinander verbunden und streiten nach dessen Beendigung über die Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche. Mit Nachtrag vom 28. Mai 2012 vereinbarten die Beklagte und der klagende Vermieter mit Wirkung ab 5. Juni 2012, dass sich das Mietverhältnis für die gesamten Gewerbeflächen nach Ablauf des ersten Jahres jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 10. März 2020 das Mietverhältnis „zum nächstmög­lichen Zeitpunkt 17.6.2020“. Nachdem der Kläger darauf hinwies, dass das Mietverhältnis deutlich später ende, nutzte die Beklagte das Mietobjekt bis 31. Dezember 2020 weiter und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers. Mit Schreiben vom 7. Januar 2021 erklärte der Kläger, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Der auf Antrag des Klägers vom 26. August 2021 aufgrund von Schadensersatzansprüchen und Begleichung rückständiger Mietzahlungen erlassene Mahnbescheid wurde der Beklagten am 30. August 2021 zugestellt.

Das Landgericht hat die Verjährung der Schadensersatzansprüche festgestellt und der Klage nur hinsichtlich der Zahlung rückständiger Mieten stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die geltend gemachten Schadensersatzansprüche weiter – jedoch ohne Erfolg.

Die vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind verjährt. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nach sechs Monaten ab dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache. Der Vermieter erhält das Mietobjekt zurück, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse zu seinen Gunsten eingetreten ist. Voraussetzung hierfür ist, dass er die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt derart innehat, um sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen machen und gegebenenfalls verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen zu können. Der Mieter muss hierzu des Weiteren den Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben.

Die Verjährungsfrist hat im konkreten Fall mit dem Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers begonnen, der hierdurch die Mieträume zurückerhalten hat. Nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten ist die für einen Rückerhalt i. S. d. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Klägers als Vermieter jedenfalls zum Zeitpunkt seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe der Beklagten und der eigenen Sachherrschaft eingetreten. Auf die Frage, ob ihm diese Änderung durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten aufgedrängt worden sei, kommt es nicht an, denn der Kläger hatte ab diesem Zeitpunkt ungehinderten Zugriff auf die Mietsache, während die Beklagte keinerlei Zugang mehr hatte. 

Ausreichend ist der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille, der bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich dann anzunehmen ist, wenn der Vermieter im (alleinigen) Besitz der Schlüssel ist und diese nicht wieder an den Mieter zurückgibt. Nach diesen Grundsätzen begann die Verjährung spätestens mit Kenntniserlangung des Klägers am 7. Januar 2021 zu laufen.

VERWALTER STRATEGIE

§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB fordert für den Rückerhalt der Mietsache eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Erst wenn der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache zurückerlangt, kann er sich ein ungestörtes und umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen machen. Die Verjährung beginnt damit erst dann zu laufen, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache vollständig und unzweideutig aufgeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall erfüllt. Auch wenn der Rückerhalt „aufgedrängt“ durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters erfolgt, beginnt die Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB jedenfalls und unabhängig von der Bereitschaft des Vermieters, das Mietobjekt zurückzunehmen, dann, wenn er von dem Einwurf Kenntnis erlangt hat und den Besitz „behält,“ der Mieter folglich die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache nicht wieder zurückerlangt.